TJ-MT nega posse a compradora por “contrato de gaveta” e reacende alerta sobre prática comum no mercado imobiliário

A Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de Mato Grosso (TJMT) julgou improcedente o pedido de uma mulher que tentava permanecer na posse de um apartamento adquirido por “contrato de gaveta”. Para o colegiado, a cessão do imóvel ocorreu sem a anuência do banco credor e depois da data-limite prevista em lei para regularização desse tipo de acordo — circunstâncias que caracterizam posse precária.

O caso envolve um arranjo muito usado no Brasil: o comprador assume o pagamento de um financiamento já existente, mas sem formalizar a transferência no banco e no cartório. Embora difundida, a prática não transfere a propriedade e, em geral, só produz efeitos entre as partes que assinam o papel. Sem registro e sem o consentimento da instituição financeira, o ocupante fica exposto a perder o imóvel e a não ter legitimidade para discutir o contrato original.

No julgamento mato-grossense, prevaleceu o entendimento de que a cessão foi feita após o marco temporal fixado pela Lei 10.150/2000 — que permitiu regularizar “contratos de gaveta” do SFH celebrados até 25 de outubro de 1996, nos casos cobertos pelo FCVS. Fora dessa janela, a concordância do agente financeiro é indispensável.

O que diz a lei e a jurisprudência

• Lei 10.150/2000 (SFH/FCVS): autorizou a regularização de cessões feitas até 25/10/1996. Depois disso, a transferência de financiamento exige anuência do banco. Esse recorte temporal é reiterado em decisões dos tribunais federais.

• STJ – Tema repetitivo (REsp 1.150.429/CE): o cessionário (quem compra por contrato de gaveta) só tem legitimidade para discutir cláusulas do mútuo quando a cessão ocorreu até 25/10/1996 e com cobertura pelo FCVS; nos demais casos, falta legitimidade e a instituição financeira não é obrigada a aceitar a transferência. 

• Posse sem anuência é precária: tribunais estaduais têm reconhecido que a transferência a terceiro sem ciência do credor torna a posse precária e sujeita à perda. 

• Alienação fiduciária e limites de defesa: o STJ reforçou em 2025 que a Súmula 308 (hipoteca) não se aplica à alienação fiduciária de imóveis — modelo predominante nos financiamentos atuais, o que reduz brechas defensivas para quem ocupa o bem sem estar no contrato com o banco.

Consequência prática para quem compra com contrato de gaveta

1. Risco real de perder a posse em ação de reintegração ou em execução do financiamento, pois o banco mantém vínculo com o mutuário original e pode ignorar o cessionário.

2. Dificuldade (ou impossibilidade) de revisar o contrato: sem consentimento do agente financeiro e fora da janela legal de 25/10/1996, o cessionário costuma ser considerado parte ilegítima para pedir revisão judicial.

3. Exposição a leilão extrajudicial em casos de alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), com cobrança de taxa de ocupação ao morador após a consolidação da propriedade pelo credor, conforme entendimento recente divulgado pelo STJ.

4. Responsabilidades acessórias confusas (como tributos e encargos): a jurisprudência vem delimitando quem responde em cada fase, mas o ocupante “de gaveta” pode enfrentar cobranças e disputas adicionais.

Por que o tema importa

Apesar do alto risco, o “contrato de gaveta” segue comum no mercado imobiliário brasileiro, sobretudo quando o imóvel está financiado e as partes tentam “pular” a burocracia de escritura e registro. Sem a formalização completa — com anuência do banco e registro na matrícula — o comprador não vira proprietário perante terceiros e pode ver anos de pagamentos se perderem em um litígio.

Especialistas orientam que, qualquer cessão de direitos de imóvel financiado seja feita com a participação do agente financeiro (análise de crédito, novação/assunção da dívida) e conclusão no Registro de Imóveis. É essa cadeia de atos e não um papel particular que garante oponibilidade a terceiros e segurança jurídica.